Kauf einer Immobilie

Die Bank finanziert bis maximal 80% des Verkehrswertes der Immobilie. Vom Verkehrswert werden maximal 66% als Hypothek ohne Amortisationspflicht gewährt. Übersteigt die Finanzierung diese 66%, dann ist eine Amortisation, also eine «Rückzahlung» dieses Betrags, notwendig. Der höher finanzierte Teil wird 2. Hypothek genannt.

Wenn Sie den vollen Rahmen der Finanzierung von 80% ausschöpfen, dann müssen Sie 20% der Finanzierung als Eigenmittel einbringen.

Von diesen Eigenmitteln müssen mindestens 10% aus Sparguthaben, Barmitteln, aus dem Verkauf von Wertschriften oder sonstigen Quellen, oder aus einem Erbvorbezug erbracht werden. Die restlichen 10% der Eigenmittel dürfen Sie mit Geldern aus der beruflichen Vorsorge finanzieren.

Tragbarkeit berechnen

Um zu prüfen, ob Sie die, mit der Finanzierung Ihrer Immobilie verbundenen Zinszahlungen und Amortisationen, langfristig erfüllen können, sollten Sie eine Tragbarkeitsrechnung machen. Hier gilt die Faustregel, dass Ihre kalkulatorischen Wohnkosten (Zinszahlungen, Amortisationen sowie Unterhalts- und Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen sollten. Seriöse Banken kalkulieren die Tragbarkeit mit einem höheren Hypothekenzins, um sicherzustellen, dass Sie sich Ihre Immobilie auch noch bei steigenden Zinsen leisten können. Hinzugerechnet werden Unterhalts- sowie Nebenkosten mit 1% des Verkehrswerts.

Mit Hilfe dieser Kalkulation wird eingeschätzt, ob die Hypothek auch bei höherem Zinsniveau für Sie tragbar bliebe und Ihr Haushaltsbudget die entstehenden Kosten tragen könnte.

Direkt oder indirekt amortisieren?

Machen Sie sich auch Gedanken zur Amortisation Ihrer Hypothek. Durch die direkte Amortisation führen Sie die Hypothek in regelmässigen Zahlungen an die Bank zurück. Damit wird Ihre Hypothekenschuld sukzessive verringert.

Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie die Amortisationszahlungen auf ein Vorsorgekonto bzw. -depot der Säule 3a oder in eine Lebensversicherung ein. Diese Beträge werden erst bei der Auflösung der Säule 3a oder der Lebensversicherung zur Rückzahlung der Hypothekenschuld verwendet.

Quelle: NZZDomizil

Immocall Roger Küng
Verkauf und Vermittlung von Liegenschaften

Immobilien-Renditen

Immobilien-Renditen haben den Zenit überschritten

Artikel der NZZ von Michael Schäfer Wirtschaftsredaktor der NZZ  24.3.2017

Im vergangenen Jahr liess sich mit Direktanlagen in Immobilien wieder viel Geld verdienen. Die künftige Performance der beliebten Anlageklasse steht aber zunehmend auf wackligen Füssen.

Auch wenn sich die Lage am Schweizer Immobilienmarkt seit geraumer Zeit eintrübt, dürfte die Anlageklasse bei vielen Investoren noch immer über jeden Zweifel erhaben sein. Liefern Direktanlagen in Renditeliegenschaften doch seit etlichen Jahren positive Renditen, die durchwegs über 5% liegen, was im Vergleich zu anderen Anlageklassen sehr ansehnlich ist. Zudem machen die wiederkehrenden Erträge aus den Mieten (Netto-Cash-Flow-Rendite) einen gewichtigen Teil dieser Renditen aus. Was soll da schon passieren?

Auf den ersten Blick alles im Lot

Auch beim ersten Blick auf die diese Woche von den Beratungsfirmen Wüest Partner (gemeinsam mit MSCI) und Iazi veröffentlichten Zahlen für 2016 scheint alles beim Alten zu bleiben. Wüest Partner publizierte eine Gesamtrendite von 6,4% und Iazi eine solche von 5,8%, was sich nahtlos ins Bild der vergangenen Jahre einfügt. Auch im Vergleich mit dem Vorjahr, in dem beide Anbieter noch Renditen von 6,6% berechnet hatten, sind die Zahlen nicht besorgniserregend. Ähnliche oder sogar stärkere Rückgänge hatte es schon öfters gegeben

Sollten sich die derzeit zu beobachtenden Tendenzen im Immobilienmarkt fortsetzen, ist jedoch ein weiteres Abgleiten der Renditen wahrscheinlich. Dies liegt an der zweiten Komponente der Gesamtrendite, der Veränderung der Immobilienbewertungen. Sie war in den vergangenen 15 Jahren stets positiv und dafür verantwortlich, dass die Gesamtrenditen jeweils über 5% zu liegen kamen. Massgeblich zurückzuführen war das einerseits auf sinkende Zinsen, die zu geringeren Abschlägen bei künftigen Erträgen führen (Stichwort Diskontierung). Andererseits orientieren sich die Bewerter auch an den bei Transaktionen gezahlten Preisen, und diese haben bekanntlich in den vergangenen Jahren deutlich zugelegt.

Der Treibstoff geht langsam aus

Nun sieht es aber so aus, dass der Treibstoff für die Aufwertungen knapp wird. Die Zinsen haben sich, zumindest für lange Laufzeiten, markant von ihren Tiefstwerten wegbewegt, und auch die Preissteigerungen bei Transaktionen kommen laut Daten von Iazi mehr und mehr zum Erliegen. Am ehesten steigen sie noch bei Wohnliegenschaften, und in der Regel reagieren die Bewertungsfirmen mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung, aber die Phantasie für weitere Aufwertungen im grossen Stil dürfte erst einmal verflogen sein.

Ungemütlich kann es schnell dann werden, wenn zusätzlich auch die Ertragskomponente abzubröckeln beginnt. Und diese ist tatsächlich zunehmend unter Druck. Dies liegt vor allem am vielerorten steigenden Überangebot. Schweizweit und über alle Segmente hinweg haben die Investoren 2016 nur knapp 95% der Sollmieten realisiert. Dabei lagen die wegen Leerständen, Rabatten und Mietausfällen entgangenen Erträge um rund 10% höher als im Vorjahr.

Auch Wohnungen stehen immer häufiger leer

Und sie sind bei weitem nicht aug Geschäftsliegenschaften beschränkt, wo die Überkapazitätenim Büromarkt und die strukturellen Probleme bei Verkaufsflächen schon länger bekannt sind. Auch bei Wohnliegenschaften waren es mehr als 3%. Besonders stark macht sich dies bei Objekten bemerkbar, die nach 2011 erstellt wurden. Hier lägen die Leerstände spürbar höher, sagte Iazi-Chef Donato Scognamiglio in Zürich. Die weiterhin rege Bautätigkeit dürfte die Situation eher noch verschärfen.

Magere Renditen im Tessin

Auch die Mieten selbst sind zunehmend rückläufig. Schon länger sichtbar ist das im Gewerbebereich, und Mitte des Jahres ist mit einem Sinken des Referenzzinssatzes zu rechnen, das schweizweit den Anspruch auf eine Reduktion der Wohnmieten auslösen würde.

Wie immer täuschen Durchschnittszahlen darüber hinweg, dass es je nach Segment und Region schon jetzt deutlich schlechter aussieht. So betrug die Gesamtrendite von Geschäftsimmobilien gemäss den Zahlen von Iazi 2016 nur 4,3%, während mit Wohnliegenschaften im Schnitt 6,8% erzielt wurden. Aus regionaler Sicht lag der Kanton Freiburg mit 7,9% an der Spitze, in Zürich waren es 6,2% und im Tessin vergleichsweise magere 3,5%.

 

 

Pensionskassen-Gelder für Wohneigentum vorbeziehen

Um sich den Traum vom Eigenheim erfüllen zu können, zapfen viele das eigene Altersguthaben an. Was beim Vorbezug von Geldern aus der zweiten Säule beachtet werden sollte.

Artikel cash von Pascal Züger 26.04.2017

Wer sich Wohneigentum leisten will, muss meist tief in die Tasche greifen: Einerseits sind die Immobilienpreise in der Schweiz weiterhin auf einem hohen Niveau, andererseits wurden in den letzten Jahren auch die Eigenkapitalvorschriften zur Finanzierung von Immobilien verschärft.

Eine willkommene Finanzierungshilfe bietet dabei für viele das Guthaben aus der Pensionskasse. Solche Vermögen dürfen bis zu einer gewissen Höhe und unter bestimmten Bedingungen als Eigenkapital für selbstbewohntes Wohneigentum eingebracht werden. Dadurch minimiert sich einerseits zwar das Altersguthaben, andererseits wird durch den Vorbezug Geld in ein Haus oder eine Wohnung investiert.

Folgende Punkte sollten beim Vorbezug für den Kauf einer Liegenschaft unbedingt beachtet werden:

Immobilie muss selbst benutzt werden

Der Vorbezug muss für die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum verwendet werden. Die Finanzierung eines Zweitwohnsitzes oder einer Ferienwohnung ist nicht gestattet.

Mindestens 10 Prozent «echte» Eigenmittel notwendig

10 Prozent des Immobilienkaufpreises müssen durch «echte» Eigenmittel (Ersparnisse, Wertpapiere etc.)  finanziert werden und dürfen nicht vom Pensionskassen-Vorbezug stammen. Für die restliche Finanzierung können Gelder aus der zweiten Säule eingesetzt werden. Normalerweise wird ein grösserer Teil der Finanzierung zusätzlich mit einer Hypothek bestritten.

Bezugsbeschränkung ab Alter 50

Bis Alter 50 darf das gesamte Guthaben in der Pensionskasse für den Hauskauf vorbezogen werden. Danach gibt es eine Beschränkung: Der maximal mögliche Vorbezug limitiert sich auf im Alter 50 vorhandene Altersguthaben oder die Hälfte des aktuellen Altersguthabens - je nachdem, welcher Betrag höher ist.

Bei Unterdeckung der Pensionskasse keine Zahlung garantiert

 Je nach Pensionskassen-Reglement kann die Vorsorgeeinrichtung bei Unterdeckung die Auszahlung eines Vorbezugs einschränken oder gar ganz verweigern. Es lohnt sich, sich über die finanzielle Situation der Pensionskasse und über die genauen Bestimmungen im Pensionskassen-Reglement zu informieren.

Die Überweisung kann bis zu sechs Monate dauern

Ein Vorbezug muss rechtzeitig bei der Pensionskasse beantragt werden. Bis das Geld effektiv übertragen wird, kann es bis zu einem halben Jahr dauern. Möglicherweise verliert der Verkäufer bei einer zu langen Wartezeit die Geduld und der Deal könnte platzen.

Mindestbezugsbetrag von 20‘000 Franken

Der Mindestbetrag für den Vorbezug beträgt 20‘000 Franken. Zwischen zwei Vorbezügen müssen mindestens fünf Jahre liegen. Viele Pensionskassen erlauben darüber hinaus Vorbezüge nur bis drei Jahre vor Pensionsierung.

Zustimmung des Ehepartners nötig

Verheiratete Personen benötigen die schriftliche Zustimmung des Ehepartners, um einen Vorbezug tätigen zu können. Das gleiche gilt für eingetragene Partnerschaften. Im Normalfall sollte dies keine grosse Hürde darstellen, es kann im Streitfall jedoch zu einem Problem werden.

Reduziertes Vorsorgeguthaben

Ein Bezug von Geldern aus der Pensionskasse bleibt nicht ohne finanzielle Folgen. Das reduzierte Altersguthaben führt zu einer tieferen Rente und je nach Vorsorgeeinrichtung zu tieferen Versicherungsleistungen bei Invalidität oder Tod. Dadurch könnten beim Versicherten finanzielle Schwierigkeiten entstehen. Durch eine spätere Rückzahlung in die Pensionskasse können diese negativen Folgen vermieden werden.

Verpfändung statt Bezug möglich

Wenn das eigene Pensionskassengeld nur verpfändet anstatt vorbezogen wird, bleibt das Altersguthaben unangetastet und der Versicherungsschutz bleibt bestehen. Es dient lediglich der Bank als zusätzliche Sicherheit. Durch die Verpfändung kann die Bank einen höheren Hypothekarkredit gewähren. Dadurch erhöht sich im Vergleich zum Vorbezug allerdings die Zinsbelastung durch die Hypothek, da das eingebrachte Eigenkapital geringer und die Hypothek höher ausfällt.

Bezug Säule 3a als Alternative

Anstatt Pensionskassengelder können auch angesparte Guthaben aus der Säule 3a vorbezogen werden. Mit dem Vorteil, dass die Leistungen aus der zweiten Säule dadurch nicht negativ beeinträchtigt werden. Für den Vorbezug der Säule 3a gelten fast die gleichen Regeln, wie bei der zweiten Säule. Mit zwei wichtigen Ausnahmen: Der Mindestbezugsbetrag von 20‘000 Franken entfällt und Rückkäufe in die Säule 3a sind nach Bezug nicht mehr möglich.

 

Jahrelanger Bauboom

Platzt bald die Schweizer Wohnungsblase?

Die tiefen Zinsen führten in der Schweiz zu einem Bauboom bei Wohnungen und damit vielerorts zu einem Überangebot. Für viele Mieter hat das positive Folgen - gefährdet sind hingegen Investoren

Im Süden Luzerns wird gebaut. Viel gebaut. Verteilt über die Gemeinden Kriens, Horw und Luzern sollen in den nächsten Jahren Wohn- und Arbeitsplätze für rund 15'000 Personen geschaffen werden. Noch dominieren Baukräne das Landschaftsbild. Aber Wohnungen können bereits reserviert werden: Eine 87 Quadratmeter grosse 3,5 Zimmer-Wohnung wird für 2300 Franken angeboten. Gut möglich, dass dieser Mietzins bis zum Bezugstermin im April 2018 noch sinkt. Denn auf dem Schweizer Wohnungsmarkt mehren sich die Anzeichen eines Überangebots. Luzern Süd ist dabei bei weitem nicht das einzige Beispiel.

Sogar in Zürich, wo in der Vergangenheit immer nur von Wohnungsnot die Rede war, greifen vereinzelte Verwaltungen bei hochpreisigen Unterkünften zu Mietzinsreduktionen, weil der Markt gesättigt scheint. So zum Beispiel im ehemaligen Zürcher Zollfreilager, wo ein neues Quartier für über 2000 Personen entstand. Vor rund einem Jahr zogen die ersten Mieter ein, heute sind noch immer 26 Wohnungen frei: Die Mieten bewegen sich zwischen 3200 und 4600 Franken.

Die vielerorts hohe Bauaktivität der letzten Jahre hat dazu geführt, dass der Leerstand von Mietwohnungen deutlich gestiegen ist. Laut Berechnungen der UBS standen 2016 in jeder vierten Gemeinde über 5 Prozent der Mietwohnungen leer. Vor drei Jahren gab es dies nur in jeder sechsten Gemeinde. Für 2017 erwarten die Immobilien-Experten der Grossbank, dass der Neubau von Wohnungen die zusätzliche Wohnungsnachfrage um bis zu zehntausend Einheiten übertreffen wird. Schweizweit sind die Leerstände auf dem Niveau von vor 16 Jahren angelangt.

Grosse regionale Unterschiede

Auch die Immobilienberater von Wüest Partner rechnen mit einer Ausweitung der Leerstände von Mietwohnungen. Das Bevölkerungswachstum werde die entstehenden Neubauten nicht vollends nachfragen können, sagt Robert Weinert, Leiter des Immo-Monitoring.

Dabei zeigen sich grosse regionale Unterschiede. Das grösste Angebot an Mietwohnungen findet man derzeit in den Kantonen Wallis, Freiburg, Schaffhausen, Solothurn, Jura und Aargau. Wie Zahlen von Wüest Partner zeigen, wird hier rund jede zehnte Wohnung auf den Internetplattformen oder in den Zeitungen angeboten (Angebotsziffer von 10 Prozent). In Zürich liegt diese Ziffer bei 5,9 Prozent, während der landesweite Durchschnitt 7,3 Prozent beträgt.

Dass durch die steigenden Leerstände die Mieten sinken, scheint in der Logik des Marktes zu liegen. Doch längst nicht alle Vermieter reagieren auf Leerstände mit Senkungen der Preise. Die einen versuchen zum Beispiel, mit Geduld die Nachfragebaisse auszusitzen. Dennoch rechnen Wüest Partner mit einem schweizweiten Rückgang der Angebotsmieten (bei neu abgeschlossenen Mietverträgen) im laufenden Jahr um 0,9 Prozent.

Noch sind die Leerstände in der Schweiz im internationalen Vergleich auf tiefem Niveau. Hält die hohe Wohnbauproduktion in den nächsten an, könnte sich das laut Robert Weinert von Wüest Partner aber ändern.

Bereits gibt es Investoren, die sich aus Angst vor Preiskorrekturen aus dem Markt zurückgezogen haben. Dazu gehört der Versicherungskonzern Baloise. Beim Sektor der kleinen bis mittelgrossen Mehrfamilienhäuser werde es kritisch, sollten die Zinsen steigen, sagte der damalige Baloise-Anlagechef Martin Wenk.

Quelle: Cash im Mai 2017